Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern

Schleswig, 1. Juli 2026

Checkliste: Wer darf was, was gehört wem?

Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer. Eine eigene Wohnung bedeutet nicht nur Freiheit, sondern auch Regeln und Kompromisse. Wohnungseigentümer sind automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft, die vor allem in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum nur gemeinsam entscheiden darf. Das kann zum Beispiel den täglichen Umgang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum, etwaige Sanierungs- oder Baumaßnahmen sowie die Gestaltung der Immobilie betreffen. Wohnungseigentümer und solche, die es werden wollen, sollten ihre Rechte und Pflichte genau kennen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Nachfolgend finden Sie eine kleine Auswahl der wichtigsten Punkte.

Großteils freie Hand beim Sondereigentum

Eigentumswohnungen innerhalb einer gemeinschaftlich verwalteten Immobilie sind sogenanntes Sondereigentum. Der jeweilige Eigentümer darf seine Wohnung grundsätzlich so nutzen, wie er es für richtig hält. Das gilt auch für Umbauten, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ist nicht nötig. Dabei ist allerdings stets Voraussetzung, dass nicht gegen die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung oder, bei Baumaßnahmen, gegen das Baurecht verstoßen wird. Neben der Wohnung kann das Sondereigentum unter anderem auch Grundstücksbereiche wie Kellerräume, Garagen und gewerblich oder freiberuflich genutztes Teileigentum umfassen. Wem welches Sondereigentum gehört, steht in der Teilungserklärung im Grundbuch.

Eigentümer besitzen mehr als nur ihre Wohnung

Das Gegenstück zum Sondereigentum ist das Gemeinschaftseigentum, welches alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft besitzen und nutzen dürfen. Hierzu gehören beispielsweise Innenhof, Treppenhaus, Flur, Dach, Fenster, Wasser-, Gas- und Stromleitungen sowie tragende Wände. Eigentümer sollten wissen, dass für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes wichtige Teile sowie Anlagen oder Einrichtungen, die zur gemeinschaftlichen Nutzung gedacht sind, zwingend Teil des Gemeinschaftseigentums sind. Das gilt sogar dann, wenn sie sich auf dem Sondereigentum einzelner Personen befinden. Kommt es zum Streit darüber, was genau zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist die Ursache oft eine unklare Teilungserklärung oder die Überschneidung von Sonder- und gemeinschaftlichem Eigentum. Typische Beispiele sind Balkone und Türen zu den einzelnen Wohnungen.

Regelmäßige Beiträge für die Unterhaltung

Die Kosten für Betrieb, Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam zu tragen. Jeder Eigentümer muss einen meist monatlichen Beitrag zum Hausgeld leisten. Hiervon fließt wiederum ein bestimmter Teil in die Instandhaltungsrücklage, um unerwartet hohe punktuelle Belastungen zu vermeiden. Diese Geldreserve darf nur für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verwendet werden, zum Beispiel für Reparaturen des Dachs oder neue Fenster. Profitiert lediglich ein einziger Eigentümer von einer Maßnahme, kann die Eigentümergemeinschaft auch ihn allein in Anspruch nehmen. Ist hingegen ein Eigentümer für einen Schaden verantwortlich, kann gegebenenfalls dessen Haftpflichtversicherung zuständig sein. Die individuelle Beitragshöhe zum Hausgeld kann sich unter anderem nach der Wohnfläche richten.

Eigentümer müssen gemeinsam entscheiden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss sich in allen Dingen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, beraten. Um Entscheidungen zu treffen, wird pro Jahr mindestens einmal eine Eigentümerversammlung einberufen. Gängige Themen sind Änderungen der Hausordnung, die Jahresabrechnung, Sanierungen des Gemeinschaftseigentums oder ein etwaiger Wechsel der Verwaltung. Mitglieder der Eigentümergemeinschaft haben zwar ein Mitspracherecht, müssen sich ihrerseits aber auch an die Mehrheitsbeschlüsse halten. Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Größe des Miteigentums, sofern die Versammlung nichts anderes entschieden hat. Für die meisten Beschlüsse reicht eine einfache Mehrheit; eine Mindestanzahl teilnehmender Stimmberechtigter gibt es nicht. Alle während einer Versammlung gefassten Beschlüsse werden mit Zeit und Ort in einem Protokoll festgehalten. Die Teilnahme und sogar die komplette Durchführung ist im Einzelfall auch virtuell möglich.

Recht auf barrierefreien Aus- und Umbau

Seit Kurzem kann jeder Eigentümer den barrierefreien Aus- und Umbau des Gemeinschaftseigentums, den Anbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge, den Einbau von Alarmanlagen und Fenstersicherungen, den Anschluss ans Glasfasernetz oder die Bewilligung eines Balkonkraftwerks verlangen. Hiervon ausgenommen sind Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend verändern oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unrechtmäßig benachteiligen. In allen zulässigen Fällen hat die Eigentümergemeinschaft nur ein Mitbestimmungsrecht bei der Aus- und Durchführung. Ob der Initiator die Kosten allein tragen muss oder ob und wie diese unter den Eigentümern aufgeteilt werden, hängt vom Einzelfall ab.

„Einfach so“ auszutreten, ist nicht möglich

Wer eine Eigentümergemeinschaft verlassen möchte, muss seine Wohnung verkaufen oder verschenken. Die geleisteten Beiträge zur Rücklage werden nicht erstattet. Doch selbst der Verkauf ist mit Pflichten verbunden: Der Verkäufer muss Informationen über die finanzielle Leistungsfähigkeit des potenziellen Käufers einholen und dem Verwalter weiterleiten. Dies kann zum Beispiel eine Finanzierungszusage der Bank sein. Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen sogar die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer zum Verkauf. Ein Verbot ist allerdings nur in schwerwiegenden Fällen möglich, zum Beispiel bei offensichtlicher Zahlungsunfähigkeit des Käufers.

Was Interessenten vor dem Kauf beachten sollten

Kaufinteressenten sollten unbedingt vorab die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung einsehen. Diese bestimmt die Rechte und Pflichten aller Eigentümer und regelt weitere wichtige Details wie die Stimmverhältnisse und die Verteilung der Instandhaltungskosten. Die Protokolle enthalten alle bereits getroffenen Beschlüsse, die unter Umständen mit hohen zukünftigen Kosten verbunden sein können. Zudem können sie einiges Wissenswertes über die Gemeinschaft an sich verraten, beispielsweise wie das Miteigentum verteilt ist, wie schnell Konflikte gelöst werden oder ob es dauerhafte Streitpunkte gibt.

Im Zweifelsfall sollten Sie sich von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt beraten lassen. Anwältinnen und Anwälte finden Sie über die Anwaltssuche der Schleswig-Holsteinischen Rechtsanwaltskammer im Internet unter https://www.rak-sh.de/fuer-buerger/anwaltssuche/.

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